Relançamento do projecto imobiliário - versão III
O Belenenses anda a incomodar, ou melhor o relançamento do Belenenses, anda a incomodar muita gente.
Assim é que o IPPAR na semana de 2 a 8 de Maio chumbou o projecto imobiliário, não se conhecendo, ainda, a fundamentação para tal chumbo.
O que é certo é que muito do Futuro do Clube passa pelo dito projecto.
Se a CML entende que o Estádio do Restelo é uma peça arquitectónica a preservar, quais pegadas de dinossauros da Zona Oeste ou pinturas rupestres do Côa, então terá de prestar a respectiva contrapartida pelo facto de simultâneamente se autorizar a massificação das Salésias em nome dos interesse privados e não se conceder a uma entidade com o Estatuto de Utilidade Pública a compensação pela não autorização de construção nos terrenos anexos ao Complexo Desportivo.
Digamos que a solução ora arranjada entre Sequeira Nunes e a CML, nos termos do "Portugal Diário" é uma boa solução sendo certo que fica retirada à célebre Associação de Moradores todo o ónus que fez recair no Clube. Em especial a de nos associa a um empreiteiro normal.
A cedência envolve compromissos mútuos, como é de esperar.
Todavia, os terrenos municipais são-nos cedidos mediante contrato de concessão de direito de suprefície, o qual, nos termos legais é por 70 anos renováveis, cabendo ao superficiário pagar anualmente os respectivos cânones superficiários.
Ou seja, a posse plena efectiva dos terrrenos do projecto são municipais.
E esta questão tem uma enorme importância económico-jurídica para a viabilidade do investimento e posteriormente para os adquirentes das fracções, nomeadamente quanto após a conclusão da construção do edificado, os compradores forem solicitarem crédtitos bancários, porque aí os bancos vão exigir que a CML passe sucessivas declarações em como não se opõe à concessão de crédito, para efeitos de aqusição ou para empréstimos de execução de obras de melhoramento ou restauro.
Isto para além do contrato de compra e venda da fracção, terá haver, concomitantenemente, o contrato de concessão do direito de superfície do terreno afecto ao prédio urbano onde se localiza a respectiva fracção.
Ou seja, basta que uma determinada entidade, ao verificar duas titularidades: a da fracção e a do terreno, irá sempre exigir os respectivos documentos de abstinência de oposição relatiavmente ao dono do terreno.
Importa, igulamente, saber qual o preço anual dos cânones superficiários, sendo certo que financeiramente, em estudos que possuo, o pagamento dos primeiros 20 anos paga o valor do terreno relativamente ao prazo de 70 anos, o que a prazo, conduz, tal como na questão do Estádio (um dia falaremos disso) foi feito.
Interessa, ainda, saber se os contratos que já existem com a Somague e o Grupo Amorim se mantêm nos seus exactos termos, ou, se por outra, se podem ser renegociados face a uma realidade menos limitativa de índices de construção e de volumetria dos edifícios.
A cedência do(s) tererno(s) em regíme de direito de superfície se, por um lado, tem os óbices apontados atrás, não podmos deixar de encarar uma outra hipótese, afinal tão comum entre as autarquias.
É que a legislação do destaque sucessivo do mesmo artigo matricial para a urbanização de terrenos, apenas permite um destaque de 10 em 10 anos (legislação dos loteamentos). Ou seja, imaginemos que parte dos terrenos onde se vai situar o nosso projecto imbiliário já foi objecto de um destaque matricial para uma ou mais anterioriores urbanização(ões).
É óbvio aqui que apenas o município tem a capacidade de emitir e registrar na conservatória um alvará de loteamento, tranferindo para o património do Clube, dentro do protocolo a celebrar, os lotes de terreno nos quais reciaram as edificações, as quais a todos os títulos são do Clube, competindo a este executar todas as infraestruturas gerais, as quais deve transferir, no termo do da execução do projecto, para o município.
Antes estávamos, em boa verdade, constrangidos em utilizar terrenos de índole desportiva para urbanização, mas agora são terrenos urbanizáveis tout court e, sendo assim, e esta poderia ser uma notícia melhorada do projecto em reformulação, pode dar lugar a uma maior fatia de receita anual ao Clube, se no Plano de Pormenor de Urbanização onde esses terrenos se localizam for autorizado mais que os 4 a 5 pisos acima do solo. Isto é, se o Plano Director assim o permitir naquela zona.
Vejamos os casos dos clubes da 2ª Circular que negociaram áreas menores de terrenos em troco de alteração dos respectivos Planos de Pormenor de Urbanização, decidida por unanimidade na Assembleia Municipal.
Considero, globalmente, uma boa solução, desde que o Município na decisão que ainda terá de tomar a nível do executivo delibere a dispensa de formalismos que a lei geral não permite (v.g. Lei dos Solos e Artigo nº 1524º e seguintes do Código Civil) , excepto se o dono do terreno a isso estiver disposto.
Esta versão já era,
Há males que vêm por bem
A reformulação do projecto faz-me recuar à arma demagógica de Mendes Palitos aquando das eleições, porquanto, no ver dele, o chumbo ou a não concessão de autorização naquele local era como se nada mais tivesse solução. Ou seja, não se capacitou que para determinado problema terá de haver sempre mais de uma solução. E aqui já vamos na solução III.
E assim Sequeira Nunes, nas vésperas de terminar o mandato, lá salvou a honra do convento no que a esta matéria diz respeito, embora tenha dado de barato a questão das Salésias sobre a qual não me conformo, porque aquilo é do Belenenses, tendo havido uma clara usurpação de direitos de titularidade a favor da Casa Pia.
Pessoalmente, embora não me "ofendesse" a construção dos edifícios nos terrenos do Restelo, fico bem mais aliviado por não ter tal constragimento à volta do Estádio.
O direito de superfície, nos termos legais e da jurisprudência é um direito real (cfr Mota Pinto in "Direitos Reais, 1971) e de reconhecimento da propriedade do bem edificado ou da árvore plantada (cfr Armindo Ribeiro Mendes, in "Direito de Superfície", na Revista da Ordem dos Advogados, 1972).
Finalmente, convém que a actual vereação do muncípio lisboeta cumpra as diligências dentro dos calendários antes de ficar impedida de tomar este tipo de decisões por efeitos da legislação eleitoral, ou seja, até Junho deste ano.
Vejamos, então, o teor da notícia do Portugal Diário:
"O presidente da Câmara de Lisboa, Pedro Santana Lopes, propôs hoje ao presidente do Belenenses que desista do projecto imobiliário junto ao estádio do Restelo, oferecendo em troca terrenos municipais a norte do complexo desportivo do clube.
O projecto junto ao estádio foi rejeitado pelo Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR), por considerar que afectava o sistema de vistas e que interferia com imóveis classificados da zona, nomeadamente o Mosteiro dos Jerónimos, a Capela de São Jerónimo e a Capela de Santo Cristo.
O presidente da autarquia lisboeta avançou hoje com aquela solução durante um almoço com o presidente cessante do clube, Sequeira Nunes, estando a mesma englobada num protocolo que deverá ser assinado até finais de Junho.
Com esta proposta, o Belenenses abdica da construção de um complexo imobiliário nos terrenos junto ao estádio, virados para o mosteiro dos Jerónimos, que se mantêm na posse do clube e que só poderão ser utilizados para fins desportivos e para usufruto da comunidade.
Em compensação, a Câmara cede ao clube desportivo, através da Empresa Pública de Urbanização de Lisboa (EPUL), terrenos na zona norte do Restelo, onde o Belenenses poderá vir a construir o mesmo projecto imobiliário.
O projecto junto ao estádio, que incluía componentes de habitação e comerciais, foi contestado pela Associação de Moradores das Freguesias de Santa Maria de Belém e São Francisco Xavier, que considerava que iria prejudicar a qualidade de vida dos habitantes daquela área.
Para os moradores, as obras iriam transformar "uma zona residencial da cidade hoje com baixa densidade de ocupação numa zona de comércio massificado e de escritórios de elevada ocupação".
Segundo o presidente do Belenenses, Sequeira Nunes, "o clube não perdeu nada com esta mudança de planos: não só mantém a propriedade dos espaços onde era para ser edificado o projecto, como beneficia com esta cedência do direito de superfície dos terrenos da EPUL".
Para o presidente da Câmara de Lisboa, trata-se de "uma boa permuta". Santana Lopes considera que o estádio do Restelo é "uma peça valiosa do ponto de vista arquitectónico e deve ser protegido na sua envolvente."
Saudações Azuis
1:00 da manhã
