O(s) projecto(s) imobiliário(s) e questões sobre o direito de superfície
Falámos noutra ocasião sobre a reformulação do projecto imobiliário do Belenenses, por efeitos do chumbo do IPPAR, contrapartidas municipais e um estranho moviemento imobilista duma apregoada Comissão de Moradores de Belém a que ora se associou um partido político com a mesma finalidade da referida comissão, ou seja, inviabilizar o projecto imobiliário do Clube, onde quer que ele se situe.
O Clube entendeu por bem ceder face ás contrapartidas municipais e face ao modo como se pensa concrectizar o projecto imobiliário, em nada estou em desacordo. Estou em desacordo é na não exigência de outras contrapartidas a que temos direito e a seu tempo falaremos disso.
Porém, a experiência do exercício continuado de cargos na área da habitação, construção e urbanismo estatal, diz-me que as realidades urbanísticas não são imutáveis e importa, desde já, começar a negociar com as entidades envolvidas o Plano de Pormenor de Urbanização da zona do Complexo Desportivo do Restelo afecto ao Belenenses.
Ou seja, importa assegurar a que no futuro se possa equacionar um aumento de capital por efeitos da realização de fundos com base nos terrenos ora não aproveitados para construção.
Esta negociação, para colher frutos a longo prazo, urge a negociação atempada, por forma a dotar as entidades a envolver no processo de todos os esclarecimentos tendo em vista a não negação da autorização da edificação, como sucedeu com o IPPAR, o qual mais se comportou como Instituto de Defesa do Consumidor que de protecção dos imóveis históricos a seu cargo, os quais, em muitos casos, mereceriam melhor atenção desse Instituto, o que não tem sido, infelizmente, o caso, como todos sabemos.
Ainda sobre o Direito de Supefície
Esclarecido que foi do real aumento do património do Clube perante a disponibilidade municipal em ceder terrenos da EPUL, cabe esclarecer agora como são calculados os cânones superficiários, ou seja, o preço a pagar pela reserva e aluguer do terreno para fim exclusivo de particulares.
A Administração, local ou central, tem duas formas de cálculo.
Um técnica e uma outra arbitrária.
A técnica tem como fundamento a fixação de um determinado ano como ano base de cálculo, no qual é aplicado o valor base do preço do m2 para áreas urbanas, a taxa interna de juro do investimento e os factores de localização, relativamente ao qual é aplicado o cálculo actualizado dos casos a observar nos anos seguintes com base na média aritmética ponderada dos índices de salários e de matérias-primas do distrito onde se localiza a sede do departamento estatal, índices estes a serem publicados por Portaria conjunta dos Ministérios das Obras Públicas e das Finanças.
A arbitrária, ou administrativa, resulta de uma convenção entre as partes com base na livre negociação de contratos ( o direito de superfície é regulado mediante contrato).
Julgo que o que vai suceder no caso dos terrenos da EPUL é a livre negociação entre as partes, definindo-se um preço simbólico e nada mais, tal e qual como foi feito aquando da usurpação do Estádio do Restelo por incumprimento no pagamento de água e da pedra tratada nas oficinas municipais aquando da construção do Restelo.
O que para nós é sobremaneira mais importante é podermos fazer valer que ao pagarmos antecipadamente os primeiros 20 anos dos 70 anos, estamos de facto a exercer o pagamento da propriedade plena.
Ou seja, há que calcular o valor ne 20 anos no final dos 70 anos, previstos na Lei dos Solos, e assim propor-se à edilidade a conversão do direito de superfície em propriedade plena.
Vejamos outros aspectos de índole jurídica:
1. o direito de superfície, sendo um direito real, é hipotecável mesmo sem o consentimento do dono do terreno ( ex. vi Artigo 668, nº 1, alíne c) do Código Civil).
2. por vezes a adiministração sente-se tentada a inscrever a cláusula de reversão do terreno, a qual, no entanto, é nula ou ineficaz, porquanto já o prof Inocêncio Galvão Teles aponta os malefícios de tal cláusula quando ocorra destruição total ou parcial dos edifícios e o superficiário não proceda à reposiçaõ do estado dos mesmos.
3. o contrato de superfície inscreverá a taxa máxima de ocupação do terreno do terreno para os edifícios, ou seja, o Ic, isto é, o índice de construção e o correpondente índice volumétrico.
Tal foi feito aquando da discussão com Krus Abecasis, já falecido, tendo Rosa Freire requerido que tal se aplicasse não só ao Estádio do Restelo mas a todo o complexo desportivo, numa área então de cerca de 11 hectares, tendo sido estipulado um preço de aquisição da propriedade plena em Esc: 5.555.000$00, ou sejam, € 27.708,22
O acto ocorrido na CML, em 19 de Janeiro de 1990, de transmissão da propriedade plena foi subscrito pelo então presidente do Clube, com o testemunho de Ramos Lopes, e foi um dos últimos actos administrativos desse edil, o qual era, ao que se dizia, belenense.
E não foi só o Estádio que tal beneficiou, porquanto tal transmissão permitiu que o Clube avançasse com a construção do complexo das piscinas.
Questão Final - arrendamento e/ou venda
O acto ocorrido na CML, em 19 de Janeiro de 1990, de transmissão da propriedade plena foi subscrito pelo então presidente do Clube, com o testemunho de Ramos Lopes, e foi um dos últimos actos administrativos desse edil, o qual era, ao que se dizia, belenense.
E não foi só o Estádio que tal beneficiou, porquanto tal transmissão permitiu que o Clube avançasse com a construção do complexo das piscinas.
Questão Final - arrendamento e/ou venda
O direito de superfície permite que o superficiário utilize o terreno dentro dos limites dos índices de construção, sendo o dono do terreno alheio a tudo quanto ao mais se vier a observar, excepção feita ao caso da hipótese da reversão do terreno, a qual, como já vimos, é nula ou ineficaz.
Quando analisei numa primeira ocasião a cedência dos terrenos no regíme de direito de superfície, alguns consócios, em comentários, perguntam-me, mas aquilo é para vender ou para arrendar.
Eu direi que a pergunta deve ser direccionada à Direcção e também direi que face à nova realidade, devem os associados terem conhecimento do que se vai fazer nesta nova versão do projecto, à semelhança das anteriores situações (versões I e II).
De todo o modo e recuando ao período eleitoral, lembro-me de ouvir o Cabral Ferreira na SportTv defender o projecto, por forma a que este, com base nos arrendmentos, ir dotar o Clube de uma fonte continuada de financiamento e, assim, aligeirar a bingodependência.
Mas é bom haver a AG para se conhecer:
Quando analisei numa primeira ocasião a cedência dos terrenos no regíme de direito de superfície, alguns consócios, em comentários, perguntam-me, mas aquilo é para vender ou para arrendar.
Eu direi que a pergunta deve ser direccionada à Direcção e também direi que face à nova realidade, devem os associados terem conhecimento do que se vai fazer nesta nova versão do projecto, à semelhança das anteriores situações (versões I e II).
De todo o modo e recuando ao período eleitoral, lembro-me de ouvir o Cabral Ferreira na SportTv defender o projecto, por forma a que este, com base nos arrendmentos, ir dotar o Clube de uma fonte continuada de financiamento e, assim, aligeirar a bingodependência.
Mas é bom haver a AG para se conhecer:
1. eventuais nuances da percentagem que caiba agora ao Clube por efeitos de eventual renegociação contratual, perante terrenos urbanizáveis;
2. o que se vai vender em valor e em percentagem do que fica reservado para o Clube,
3. o que se vai arrendar e,
4. os fluxos finaceiros esperados, assim como a cronologia do retorno do investimento.
Saudações Azuis.
Saudações Azuis.
1:00 a.m.
